讀者來信

編輯您好！

今年1月，為了方便孩子讀書，我在某臨湖小區(qū)購置了精裝住宅，并和家人一起入住。喬遷新居后，我們一家人都對新生活充滿期待。

但入住后隔壁常常傳來陣陣噪音，比如凌晨的關(guān)門聲、半夜的行李箱拖動聲、樓道里的喧嘩聲等，導(dǎo)致我和家人時常難以入眠，工作和學(xué)習(xí)都因此受到影響。更讓人擔(dān)心的是，自家門鈴時常被陌生人按響，家中老人和孩子因此壓力倍增。

后來我才得知，鄰居錢某購房后并未自住而是改變房屋格局，裝修成民宿，供有住宿需求的消費(fèi)者下單入住，因此常有陌生人深夜來往，進(jìn)而產(chǎn)生噪音。

為此，我聯(lián)系了其他同被噪音影響的鄰居，共同向小區(qū)物業(yè)提交了該民宿的照片、業(yè)主意見匯總表等材料，證明該棟樓30戶業(yè)主均不同意錢某改裝房屋私自開辦民宿。但是，民宿噪音擾民問題至今沒有得到有效解決。

請問，住宅小區(qū)的業(yè)主能隨意將房屋改為民宿嗎？被噪音困擾的其他業(yè)主又該如何維權(quán)？

北京 沈先生

為您釋疑

沈先生您好！

隨著社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，部分小區(qū)出現(xiàn)了業(yè)主私自將民用住宅轉(zhuǎn)為經(jīng)營性場所的現(xiàn)象。比如，一些業(yè)主將自有住宅改造為民宿、便利店、美容院等經(jīng)營場所，這些行為都屬于“住改商”。合法的“住改商”能夠降低創(chuàng)業(yè)者的租金成本，增加居民收入，同時增添周邊居民的便利性，但現(xiàn)實(shí)中存在大量違法的“住改商”行為，這種行為往往會帶來安全隱患和噪音妨害，嚴(yán)重影響住宅小區(qū)的安定和諧。

民法典第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

如您所述，同棟業(yè)主錢某將自住房屋改為民宿，該行為屬于典型的“住改商”行為，與常規(guī)的住宅整體出租存在本質(zhì)差異。具體來看，開辦民宿屬于開展賓館式商業(yè)經(jīng)營，具備客源較為分散、人員流動性強(qiáng)、房屋使用時段碎片化等特征。這種擅自將住宅房屋從事經(jīng)營活動的行為，將會帶來諸多問題。例如，外來住戶頻繁進(jìn)出小區(qū)，致使小區(qū)安全風(fēng)險升級；水電、車位、電梯等公共資源運(yùn)轉(zhuǎn)負(fù)荷加大，影響其他業(yè)主的居住體驗(yàn)。此外，民宿消費(fèi)者產(chǎn)生的噪音呈現(xiàn)種類多樣、時間不定的特點(diǎn)，極易影響鄰居生活，引發(fā)鄰里矛盾。

您和其他業(yè)主與錢某居于同一建筑，屬于民法典規(guī)定的“有利害關(guān)系的業(yè)主”，錢某的“住改商”行為無論是否向有關(guān)部門的報備，在行為前，都應(yīng)當(dāng)?shù)玫侥推渌嚓P(guān)業(yè)主的一致同意，且業(yè)主享有一票否決權(quán)。如未取得同意，則不能進(jìn)行“住改商”行為，您和其他業(yè)主亦有權(quán)利要求錢某停止侵害、排除妨礙、消除危險。如果上述問題仍未得到解決，您可搜集相關(guān)證據(jù)，采取司法途徑維護(hù)自身權(quán)益。

北京市平谷區(qū)人民法院法官助理 張立蕊